Ley 21.842 "Ley Valentin"
Con fecha 23 de septiembre de 2026 se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.842, conocida como "Ley Valentín", que modifica la Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria (cuerpo legal que regula edificios y condominios). Su objeto es implementar sistemas de seguridad adicionales para impedir caídas accidentales desde edificaciones en altura, particularmente de niños.
La ley debe su denominación a Valentín, un niño de 5 años que falleció en 2025 tras caer desde el piso 13 de un edificio en San Pedro de la Paz, Región del Biobío. Según cifras del Instituto Nacional de Estadísticas citadas por el Senado, entre 2022 y 2024 fallecieron 39 menores de 18 años por caídas de altura en el país.
La reforma contiene dos modificaciones principales:
(1) la proscripción de las prohibiciones reglamentarias a la instalación de sistemas de protección, y
(2) el establecimiento de un deber de implementar medidas de seguridad en determinadas unidades habitacionales, exigible a partir de septiembre de 2028.
1. Proscripción de la prohibición reglamentaria de instalar sistemas de protección
La ley incorpora un párrafo segundo a la letra b) del inciso primero del artículo 8° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, del siguiente tenor:
"Asimismo, el reglamento de copropiedad no podrá prohibir a los propietarios, copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades, la instalación de sistemas de seguridad adicionales, permanentes y resistentes, para impedir caídas accidentales, tales como mallas de protección de alta resistencia, sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas, u otros mecanismos que cumplan con las instrucciones señaladas por la Secretaría Ejecutiva de Condominios."
En consecuencia, aquellas disposiciones de los reglamentos de copropiedad que prohibían la instalación de mallas u otros dispositivos por razones estéticas o de uniformidad de fachada no resultan oponibles respecto de estos sistemas de seguridad.
No obstante, la misma norma faculta al reglamento para establecer "estándares de calidad mínimos de tales dispositivos, y condiciones de instalación y mantención con el objeto de conservar el orden, homogeneidad y seguridad de la edificación". Así, la comunidad podrá regular, por ejemplo, el tipo, color o calidad de los dispositivos.
La instalación de estos sistemas no puede ser impedida por el reglamento, pero debe ajustarse a los estándares que este establezca.
2. Sujetos obligados a implementar medidas de seguridad
La ley incorpora un nuevo artículo 43 bis, que impone la obligación a "el copropietario, arrendatario u ocupante a cualquier título" de una unidad destinada a vivienda, siempre que concurran copulativamente los siguientes requisitos:
Que la unidad se ubique sobre el primer piso; y
Que en ella residan niños o niñas de hasta doce años de edad, o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas.
Concurriendo tales requisitos, el obligado deberá implementar "medidas de seguridad idóneas destinadas a prevenir caídas accidentales" en aquellos sectores de la unidad que presenten riesgo de caída (ventanas, balcones, terrazas), así como en los bienes de dominio común asignados en uso y goce exclusivo a dicha unidad.
La obligación recae sobre quien ocupa la unidad, sea o no su propietario. La distribución de los costos entre arrendador y arrendatario no se encuentra regulada en la ley, por lo que resulta aconsejable establecerla expresamente en el contrato de arrendamiento.
3. Entrada en vigencia de la obligación
El artículo transitorio dispone que la obligación "será exigible una vez transcurridos veinticuatro meses desde la publicación de la presente ley en el Diario Oficial".
Habiéndose publicado la ley el 23 de septiembre de 2026, conforme a nuestro cómputo el plazo de veinticuatro meses se cumple el 23 de septiembre de 2028 (artículo 48 del Código Civil). A partir de esa fecha, la obligación será exigible a todos quienes reúnan los requisitos señalados.
Asimismo, la ley establece que la obligación "será exigible desde que concurra alguna de las circunstancias" previstas. De este modo, si con posterioridad a dicha fecha se configura alguno de los supuestos —por ejemplo, el ingreso de una familia con niños a una unidad en altura, o el nacimiento de un hijo—, la obligación nacerá en ese momento.
Existe un período de adecuación de dos años; sin embargo, nada obsta a implementar las medidas de forma anticipada, lo que resulta recomendable atendida la finalidad de la norma.
4. Deber de informar a la administración
El obligado "deberá informar al administrador acerca de la instalación de la respectiva medida de seguridad y proporcionar los antecedentes documentales que correspondan".
La ley no especifica cuáles son dichos antecedentes. Razonablemente podrían comprender la boleta o factura, la ficha técnica del producto y la individualización del instalador, materia que se encuentra pendiente de definición: la Secretaría Ejecutiva de Condominios (organismo dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo) "podrá impartir instrucciones generales" para la aplicación del artículo.
Al 23 de septiembre de 2026, dicha Secretaría no ha emitido instrucciones sobre esta materia. La ley tampoco le fija plazo para dictarlas.
Se recomienda conservar toda la documentación relativa a la adquisición e instalación de los dispositivos.
5. Responsabilidad del fabricante, proveedor e instalador
La ley establece que el fabricante, proveedor o instalador "responderá por las fallas o defectos de las medidas de seguridad" conforme a la Ley N° 19.496, sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, cuando corresponda, sin perjuicio de la responsabilidad civil que resulte procedente conforme a las reglas generales.
Es aconsejable contratar con proveedores formalmente establecidos y exigir boleta o factura y garantía escrita, antecedentes indispensables para el ejercicio de los derechos que confiere la legislación de protección al consumidor.
Materias no reguladas por la ley
A fin de evitar interpretaciones erróneas, cabe precisar que el texto publicado:
No establece una sanción específica por el incumplimiento de la obligación. La eventual aplicación del régimen general de sanciones de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria no está resuelta en esta ley y deberá analizarse caso a caso.
No define qué medidas son "idóneas": únicamente menciona ejemplos (mallas de alta resistencia, sistemas de bloqueo o limitación de apertura de ventanas), quedando su precisión sujeta a las instrucciones de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
No regula la distribución de costos entre propietario y arrendatario.
Recomendaciones
Ocupantes de unidades sobre el primer piso en que residan niños de hasta 12 años o personas con mayor riesgo de caídas: planificar la instalación de las medidas antes del 23 de septiembre de 2028, idealmente de forma inmediata.
Administradores y comités de administración: revisar el reglamento de copropiedad, adecuar o dejar sin efecto las prohibiciones incompatibles con la ley y evaluar la fijación de estándares mínimos de calidad e instalación.
Arrendadores y arrendatarios: revisar los contratos vigentes y convenir expresamente quién asume el costo y la mantención de estas medidas.
Contratación de la instalación: exigir boleta o factura, ficha técnica y garantía, y remitir copia a la administración.
Seguimiento normativo: atender a las instrucciones que emita la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
El presente artículo tiene carácter informativo y general, y no constituye asesoría legal para un caso particular.
Comentarios